0717-7821348
业务指南

业务指南

您现在的位置: 首页 > 业务指南
房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否捉住这根稻草?
2019-09-07 21:59:26

自5月收紧融资的方针频现之后,房企融资的声响越来越小。除信任、境外美元债大幅下降,ABS(财物支撑证券化)的审阅速度减慢,规划也在缩短。但仍没有阻挠房企赶赴ABS这场融资“盛宴”。融资规划削减、停止审阅,以及行将到来的兑付危险,是否将成为房企直面的痛点?

ABS审阅降速

8月30日,深交所发表的信息显现,碧桂园发行的“华西-碧桂园购房尾款2019年第一期财物支撑专项方案”已获经过,拟发行金额为18.31亿元。

在同一天,上交所发表信息还显现,拟发行金额为20亿元的天风-碧强应收账款财物支撑专项方案“已被受理”。该债券是碧桂园发行的ABS。此前,8月20日已受理的天风-碧强应收账款财物支撑专项方案拟发行金额显现为30亿元,现在降至20亿元后从头受理。

在8月的最终一个作业日,有不少房企请求的ABS有了更新的成果。据WIND的信息显现,中金公司-奥园集团购房尾款财物支撑专项方案的10亿元正处于审阅中。东亚前海-福晟集团5亿应收账款第二期财物支撑专项方案则处于反应定见回复检查状况。

与此同时,8月,还有更多的房地产ABS在路上等候获批,佳兆业万豪酒店物业12.6房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否捉住这根稻草?亿元ABS“已接纳反应定见”;华南城7.5亿元财物支撑专项方案则为“已回复定见”;荣安地产4.4亿元商业财物ABS项目状况更新为“已反应”;中骏集团拟发行80亿元ABS和创始置业15.5亿元应收账款ABS状况更新为“已受理”。此外,佳源地产、合生创展、南国置业等中斗室企也在活跃排队房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否捉住这根稻草?审阅中。

朋友别哭

本年上半年房地产ABS高歌猛进,5月,银保监会下发“23号令”,要求严查房地产融资乱象之后,受房地产融资方针全体收紧影响,ABS的审阅开端怠慢。

据国盛证券相关剖析称,5月、6月份经过发审会的房地产ABS项目均低于10个,而在3月、4月,经过发审会的项目均超越20个。

而到了8月,这一数据还在走低。包含房地产职业在内,新发行的企业ABS的数量也呈现大幅削减。

据WIND的信息显现,8月新发行的企业ABS仅为55只,从全年来看,仅高于本年2月。7月发行了70只,6月发行了95只。

三笔房地产ABS被停止检查

值得重视的是,8月仍不少房地产的ABS遭停止检查,据WIND的信息显现,三笔房地产ABS被停止检查,包含7.6亿元的申港-三盛置业应收款财物支撑专项方案、9.01亿元的五矿证券-蓟州新城安顿房信任获益权财物支撑专项方案,以及6亿元的民族-五矿-郑蒲港建投安顿房财物支撑专项方案。

对此,业内人士剖析以为,遭停止检查ABS大多本身根底财物质量不高导致现金流状况不佳,或许本身运营状况欠佳导致根底财物危险偏大。

在8月,甚至有音讯称,多家房企公司债和ABS融资被暂停,尽管最终被证明不实,但商场的慌恐可见一斑。

与正在等候审阅的房企ABS比较,8月发行的房企ABS也不多。据WIND的信息显现,已发行的房企ABS包含中金-金茂凯晨2019年财物支撑专项方案,总额为72.91亿元,原始权益人是我国金茂的子公司;此外,还包含3.93亿元的安全证券-尚融保理-首开股份供应链金融【5】号财物支撑专项方案,以及2.04亿元的招商创融-招商蛇口供应链1期财物支撑专项方案。

由于获益于方针支撑,房地产ABS成为融资的重要弥补途径之一。2015年至2018年,房企ABS在发行奇数与发行规划上逐年上升。

2019年4月25日,《关于推动住宅租借财物证券化相关作业的告诉》再次鼓舞租借住宅财物证券化。但要求证券化的租借物业已建成并权属明晰,有安稳现金流等。

从数据上不难看来,房企是发行ABS的主力。中信证券研讨部信息显现,到2019年6月25日,本年房企ABS已累计发行159只,占企业ABS总发行量的41.64%,房企ABS发行金额本年已累计发行1286.38亿元,占企业ABS总发行金额的31.73房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否捉住这根稻草?%。

房地产ABS按根底财物分为:物业费、购房尾款、房地产企业供应链金融、商业物业收益权、CMBS(商业房地产典当借款支撑证券)、类REITs(房地产信任投资基金)。

其间,供应链ABS也是2019年房地产ABS发行量最大的种类。国盛证券信息显现,2019年1月-6月房地产供应链ABS发行额达834亿元,占比进一步进步至55.7%。

发行ABS大户面对到期压力?

在许多证券剖析组织眼中,万科和碧桂园一直是房地产ABS范畴公认的大户。据WIND的信息显现,现在存续的购房尾款(购房尾款财物是指房地产企业预期将收到的、购房者请求的银行按揭款。)ABS来看,项目数量15笔,发行金额174.29亿元,其间万科有三笔,近50亿元,碧桂园有两笔,近30亿元。两家房企占去了近一半的存续规划。

此外,在许多房企发行的ABS中都不难发现大比例的供应链ABS。据国盛证券信息显现,万科和碧桂园供应链ABS在2016年至2019年上半年累计发行额分别为838亿元和544亿元,占房地产供应链ABS比重分别为31%和20%。恒大、世茂、龙湖房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否捉住这根稻草?供应链ABS发行规划均超越100亿元;绿城、远洋、金地、华夏美好、龙光、雅居乐、阳光城、金科地产发行规划在30亿元-75亿元;金茂、年代和旭辉发行规划超越20亿元。

据悉,在供应链ABS中,原始权益人不是房企,而是保理公司。根底财物作为债款,对房企报表影响最为杂乱。加上供应链ABS大部分为私募种类,计算难度相对较大。

值得重视的是,房地产ABS融资期限短、本钱相对较高,存量大的企业或将面房企赶赴ABS融资“盛宴” 能否捉住这根稻草?对还款压力。但与信誉债比较,可以盘活财物,可以延长房企的应付账款期限,起到了债券融资的作用。因而,ABS遭到民营企业或许中斗室企的喜爱。

“最近3个月,房地产企业的资金状况不断恶化。”华夏地产首席剖析师张大伟这样表明,2019年是房地产方针最密布年份,尤其是从中心到银保监会,密布加强对房地产金融的危险把控。本年1月-7月,房地产开发企业到位资金99800亿元,尽管同比增加7.0%,但增速比1月-6月份回落0.2%。

在这样的融资收紧的布景之下,中信证券剖析人士以为,估计未来仍有更多房企和其他本钱进驻ABS。不过,为了避免现金流开裂和违约危险,发行ABS较多的房企,需重视供应链ABS到期压力、根底财物质量、现金流状况以及再融资才能等。

新京报记者 袁秀美

修改 武新 校正 柳宝庆